Wer als Maklerin oder Makler Verkaufsmandate gewinnen will, schaut früh auf den Markt der Eigentümer, die ihr Objekt zunächst selbst inserieren. Die Inserate sind öffentlich, aber nicht beschriftet. Ein Portal zeigt zwar oft, ob ein Inserat von einem Anbieter mit Firmenprofil stammt. Dieser Hinweis ist aber nicht überall gleich zuverlässig und nicht auf jedem Portal gleich sichtbar. Dieser Ratgeber zeigt, woran Sie Privatangebote erkennen, welche Fehlurteile häufig sind und wo die Grenze jeder Automatik liegt.
Was ein Privatangebot ist
Ein Privatangebot ist ein öffentlich publiziertes Kauf-Inserat, das ein Eigentümer oder dessen Familie selbst aufgegeben hat, ohne dass ein Makler oder Bauträger inseriert. Das Inserat beschreibt das Objekt. Es sagt nichts darüber, ob der Eigentümer mit einem Makler sprechen möchte. Diese Unterscheidung ist wichtig für alles, was danach kommt: Das Inserat ist die Grundlage Ihrer Einschätzung, nicht eine Einladung zur Kontaktaufnahme.
Merkmale, die für ein Privatangebot sprechen
Kein einzelnes Merkmal beweist etwas. Erst mehrere zusammen ergeben ein Bild.
Der Anbieter im Inserat
- Es ist keine Firma, kein Impressum und keine Maklerbezeichnung angegeben, sondern ein Vorname oder ein Nachname.
- Das Anbieterprofil auf dem Portal hat nur dieses eine Inserat oder sehr wenige.
- Es fehlen Angaben, die gewerbliche Anbieter fast immer machen: Logo, Büroadresse, Hinweis auf Courtage.
Der Text des Inserats
- Ich-Form oder persönliche Begründungen ("wegen Umzugs", "nach Todesfall in der Familie", "wir haben hier 20 Jahre gelebt").
- Eigene Wortwahl statt Portalstandard: Der Text hat Tippfehler, ist sehr kurz oder sehr ausführlich über Details, die ein Profi weglassen würde.
- Keine Angabe zur Provision. Bei Privatangeboten steht dort meist nichts, oder es steht ausdrücklich "provisionsfrei" beziehungsweise "von privat".
- Hinweise wie "keine Makleranfragen" oder "Makler bitte nicht anrufen". Diese Aussage ist eindeutig: Der Anbieter möchte von Maklern nicht angesprochen werden. Das gehört in Ihre Prüfung, bevor Sie irgendetwas unternehmen.
Die Bilder
- Fotos mit Smartphone-Qualität, schräge Perspektiven, Möbel und persönliche Gegenstände im Bild.
- Fehlende oder selbst gezeichnete Grundrisse, kein Exposé als PDF.
- Keine Bildmarke und keine einheitliche Bildstrecke, wie sie Büros mit eigenem Fotografen liefern.
Der Zeitverlauf
- Das Inserat erscheint einmal und wird selten angepasst.
- Es steht auf wenigen Portalen, oft nur auf einem oder zwei.
- Preisänderungen kommen als grobe Senkung in runden Schritten, nicht als abgestimmte Neupositionierung.
Typische Fehler beim Erkennen
Gewerblicher Anbieter mit privatem Auftreten
Kleine Bauträger, Verwalter, Investoren und manche Makler inserieren unter einem Personennamen und mit schlichtem Text. Wer allein nach dem Eindruck urteilt, hält sie für Privatanbieter. Umgekehrt gibt es Eigentümer mit eigener Firma, die ein Privatobjekt verkaufen: Rechtlich ist das Objekt dann Privatvermögen, das Inserat läuft aber unter einem Firmennamen.
Verkauf durch Erben, Betreuer oder Hausverwaltung
Hier steht nicht der Eigentümer im Inserat. Das Objekt kommt trotzdem aus einer Privatsituation. Ob ein Gespräch sinnvoll ist, hängt von den Beteiligten ab und lässt sich dem Inserat nicht entnehmen.
Bestehendes Maklermandat
Ein Inserat kann wie ein Privatangebot aussehen und trotzdem bereits über ein Mandat laufen, etwa weil der Makler die Anzeige unter dem Namen des Eigentümers schaltet. Besonders in Österreich spielt das eine Rolle, weil Standesregeln den Eingriff in ein laufendes Alleinvermittlungsverhältnis begrenzen.
Dasselbe Objekt, mehrfach gezählt
Ein Eigentümer inseriert auf mehreren Portalen mit leicht anderen Texten. Wer die Portale einzeln durchsucht, zählt ein Objekt dreimal und hält den Markt für aktiver, als er ist. Mehr dazu im Ratgeber Dubletten und Inseratshistorie.
Zu schnelle Schlüsse aus dem Preis
Ein auffällig hoher Preis ist kein Beweis für ein Privatangebot. Es gibt Privatanbieter mit realistischen Preisen und Makler mit Wunschpreisen. Der Preis ist ein Signal für die spätere Einordnung, nicht für die Anbieterart. Wie Sie Preisänderungen und Liegezeit als Signale lesen, steht im Ratgeber Privatverkauf stockt.
Warum automatische Anbieterhinweise nur eine Arbeitshilfe sind
Eine Software kann Merkmale auswerten, die öffentlich im Inserat stehen: Rechtsform und Branche im Anbietereintrag, Zahl der Inserate eines Anbieters, Auftreten auf mehreren Portalen. Daraus entsteht ein Hinweis "privat" oder "gewerblich". Das spart Zeit, hat aber Grenzen:
- Der Hinweis stützt sich auf Indizien, nicht auf Gewissheit. Ein falsch positiver Treffer ist möglich.
- Die Software kennt nur, was im Inserat steht. Ob ein Mandat besteht oder ob der Eigentümer Makleransprache wünscht, kann sie nicht wissen.
- Der Hinweis ersetzt nicht Ihren Blick auf das Inserat, die Fotos und den Text.
Behandeln Sie den Hinweis deshalb wie einen Vorsortierer. Er bringt Ihnen die wahrscheinlichen Treffer nach oben. Die Entscheidung, ob und wie Sie tätig werden, bleibt bei Ihnen und Ihrem Team.
Ein praktischer Ablauf
- Hinweis lesen, Inserat öffnen.
- Text auf "keine Makler" und ähnliche Formulierungen prüfen. Wo das steht, lassen Sie das Objekt aus.
- Anbieterprofil und Zahl weiterer Inserate ansehen.
- Prüfen, ob dasselbe Objekt bereits an anderer Stelle mit Maklerangabe steht.
- Status im Team festhalten, damit niemand doppelt arbeitet.
Wie Sie danach zulässig vorgehen, steht im Ratgeber Privatanbieter ansprechen. Die Seite Privatangebote finden zeigt, wie die Liste in reAccess aufgebaut ist.
reAccess und der Anbieterhinweis
reAccess erfasst öffentlich publizierte Kauf-Inserate über alle grossen Portale, führt Dubletten zusammen und zeigt zu jedem Objekt einen Anbieterhinweis. Der Hinweis ist eine Arbeitshilfe, keine Garantie; die Einordnung treffen Sie. Wenn Sie sehen möchten, wie viele Privatangebote es in Ihrer Region gibt, können Sie reAccess 10 Tage kostenlos testen.