Ob ein Angebotspreis realistisch ist, ist die erste Frage jedes Eigentümergesprächs. Wer sie mit einem Bauchgefühl beantwortet, verliert das Gespräch. Wer mit einer sauberen Vergleichsgruppe, dem Median und der Preisentwicklung kommt, führt es. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Kennzahlen lesen, wo sie täuschen und was es bedeutet, wenn dasselbe Objekt auf zwei Portalen verschieden viel kostet.
Kurzfazit
- Der Median ist robuster als der Durchschnitt. Ein einzelnes teures Objekt verschiebt ihn kaum.
- Der Quadratmeterpreis vergleicht nur innerhalb derselben Objektart und ähnlicher Grössen sauber.
- Die Preisentwicklung aus Inseraten zeigt Erwartungen, keine Kaufpreise, und hängt davon ab, was gerade inseriert ist.
- Steht ein Objekt mit verschiedenen Preisen auf mehreren Portalen, zählt der jüngste Preis. Die Abweichung selbst ist ein Signal.
Erst die Vergleichsgruppe, dann die Zahl
Jede Kennzahl ist nur so gut wie die Objekte, aus denen sie entsteht. Bilden Sie die Gruppe vor der Rechnung:
- Gleiche Objektart: Wohnung mit Wohnung, Einfamilienhaus mit Einfamilienhaus.
- Ähnliche Grösse: Wohnfläche in einer Spanne um das Objekt, bei Häusern auch die Grundstücksfläche.
- Ähnliche Lage: gleicher Ort oder Stadtteil, bei wenigen Angeboten der Umkreis.
- Zimmer und Baujahr: als Feinschnitt, wenn die Gruppe gross genug ist.
- Zeitraum: lang genug für eine belastbare Menge, kurz genug für den aktuellen Markt.
- Dubletten raus: Ein Objekt auf drei Portalen ist ein Objekt, nicht drei.
Ausreisser prüfen Sie, statt sie blind zu streichen: ein Haus mit Erbbaurecht, eine Wohnung mit Wohnrecht, ein Abrissobjekt. Streichen Sie, was nicht vergleichbar ist, und sagen Sie im Gespräch, was Sie gestrichen haben.
Median statt Durchschnitt
Der Median ist der mittlere Wert: Die eine Hälfte der Vergleichsobjekte ist günstiger, die andere teurer. Der Durchschnitt addiert alle Preise und teilt durch die Anzahl. Bei Immobilien ist der Unterschied gross, weil wenige teure Objekte den Durchschnitt nach oben ziehen.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen: Fünf Wohnungen sind für 280'000, 295'000, 310'000, 320'000 und 690'000 EUR inseriert. Der Durchschnitt liegt bei 379'000 EUR, der Median bei 310'000 EUR. Vier von fünf Wohnungen liegen unter dem Durchschnitt. Der Median beschreibt die typische Wohnung besser.
Für das Gespräch heisst das: Nennen Sie den Median und dazu die Spanne, in der die mittlere Hälfte der Objekte liegt. Das ist ehrlicher als ein Einzelwert und schwerer zu bestreiten.
Der Quadratmeterpreis und seine Grenzen
Der Preis je Quadratmeter Wohnfläche macht Objekte unterschiedlicher Grösse vergleichbar, aber nur bis zu einem Punkt:
- Kleine Wohnungen haben meist einen höheren Quadratmeterpreis als grosse. Küche und Bad kosten auch auf 40 Quadratmetern.
- Bei Häusern steckt ein Teil des Preises im Grundstück. Ein Haus auf grossem Grund wirkt je Quadratmeter Wohnfläche teuer, ohne es zu sein.
- Wohnflächen sind in Inseraten nicht einheitlich angegeben: mal mit Terrasse, mal ohne, mal gerundet.
- Baujahr und Zustand: Ein sanierter und ein unsanierter Altbau haben in derselben Strasse verschiedene Quadratmeterpreise.
Vergleichen Sie Quadratmeterpreise deshalb nur innerhalb derselben Objektart und ähnlicher Grössen. Eine Darstellung des Quadratmeterpreises nach Wohnfläche zeigt sofort, ob Ihr Objekt im Feld liegt oder ausserhalb.
Preisentwicklung lesen
Die Preisentwicklung aus Inseraten zeigt, wie sich die geforderten Preise über die Zeit verändern. Drei Fallen:
- Zusammensetzung. Kommen in einem Monat mehr grosse Häuser auf den Markt, steigt der Median, ohne dass ein einzelnes Objekt teurer geworden ist.
- Kleine Mengen. Zehn Inserate im Monat ergeben eine Kurve, die mehr rauscht, als sie sagt. Längere Zeiträume oder grössere Gebiete helfen.
- Angebot ist nicht Abschluss. Angebotspreise zeigen Erwartungen. Kaufpreise können darunter liegen, manchmal auch darüber.
Lesen Sie die Entwicklung je Objektart, über mehrere Monate und zusammen mit der Zahl der Inserate. Eine steigende Kurve bei sinkender Menge sagt etwas anderes als bei steigender Menge. Wie Sie Kennzahlen je Region einordnen, steht im Ratgeber Marktbeobachtung je Kreis.
Preis je Quelle: dasselbe Objekt, verschiedene Preise
Steht ein Objekt auf mehreren Portalen, stimmen die Preise nicht immer überein. Typische Gründe:
- Die Preissenkung wurde nur auf einem Portal eingetragen.
- Ein älteres Inserat wird nicht mehr gepflegt.
- Einmal sind Stellplatz oder Küche im Preis enthalten, einmal nicht.
- Neben dem Eigentümer inseriert ein Makler dasselbe Objekt, mit eigenem Preis.
Für die Einordnung zählt der jüngste Preis des Eigentümers. Die Abweichung ist trotzdem ein Gesprächsthema, denn Interessenten sehen zwei Preise und verhandeln mit dem tieferen. Ein zusätzliches Maklerinserat zeigt, dass ein Kollege im Spiel ist. Dann gehört das Objekt nicht in Ihre Akquise; in Österreich zieht das Standesrecht hier eine ausdrückliche Grenze. Wie dasselbe Objekt überhaupt mehrfach in die Liste kommt, erklärt der Ratgeber Dubletten und Inseratshistorie.
Was die Kennzahlen zeigen und was nicht
| Kennzahl | Zeigt | Zeigt nicht |
|---|---|---|
| Medianpreis | den typischen Angebotspreis der Vergleichsgruppe | den Wert eines einzelnen Objekts |
| Median-Quadratmeterpreis | das Preisniveau unabhängig von der Grösse | Unterschiede durch Grundstück, Zustand, Ausstattung |
| Abweichung vom Median | wo das Objekt im Feld steht | ob der Preis "falsch" ist |
| Preisentwicklung | die Richtung der Erwartungen | beurkundete Kaufpreise |
| Preis je Quelle | ob der Preis überall gleich ist | warum er abweicht |
Die Einordnung im Gespräch
Zeigen Sie die Einordnung, statt sie zu verkünden:
- Nennen Sie die Vergleichsgruppe: welche Objekte, welcher Zeitraum, was gestrichen wurde.
- Zeigen Sie Median und Spanne.
- Zeigen Sie, wo das Objekt im Feld liegt.
- Nennen Sie die Grenzen: Angebotspreise, keine Kaufpreise, und jedes Objekt hat Besonderheiten.
"Ihr Angebot liegt 12 % über dem Median der Vergleichsgruppe" (Beispielwert) ist eine Aussage, die der Eigentümer prüfen kann. "Ihr Preis ist zu hoch" ist ein Urteil, das er abwehren wird. Den Preis, den Sie selbst empfehlen, nennen Sie erst nach der Besichtigung. Wie Sie die Zahlen in die Frage "Privatverkauf oder Makler" einbetten, zeigt der Ratgeber Privatverkauf oder Makler.
Der Preisvergleich in reAccess
Im Preisvergleich von reAccess wählen Sie Vergleichsobjekte aus Ihren Regionen nach Objektart, Fläche, Zimmern, Baujahr, Zeitraum und Plattform und nehmen unpassende Objekte aus der Berechnung. Sie sehen Medianpreis, Median-Quadratmeterpreis, die Abweichung Ihres Referenzobjekts vom Median und die Preisentwicklung, dazu am Inserat den Preis je Quelle. Die Auswertung nehmen Sie als PDF-Bericht ins Gespräch mit. Kennzahlen je Kreis und Bezirk gibt es öffentlich unter /marktdaten. Wenn Sie den Preisvergleich an Ihren eigenen Regionen ausprobieren möchten, können Sie reAccess 10 Tage kostenlos testen. Mehr zur Funktion: Privatangebote finden und Akquise-Software für Makler.