Privatanbieter ansprechen: Flyer, Brief und Objektbezug

Ein Eigentümer inseriert sein Objekt selbst. Sie sind Maklerin oder Makler und möchten ein Gespräch über ein Mandat führen. Die Frage, wie Sie ihn ansprechen dürfen, entscheidet über Ihren Ruf und über Ihr Haftungsrisiko. Dieser Ratgeber fasst zusammen, welche Wege üblicherweise als weniger problematisch gelten, was in einen Flyer oder Brief gehört und was Sie besser lassen. Er ist keine Rechtsberatung.

Vorab: Ein Inserat ist keine Einladung

Dass ein Eigentümer sein Objekt öffentlich anbietet, heisst nicht, dass er von Maklern Angebote erhalten möchte. In Deutschland ist unerbetene Werbung an Verbraucher über Telefon, E-Mail, SMS und Portalnachrichten ohne Einwilligung grundsätzlich heikel; massgeblich ist § 7 UWG. In Österreich regelt § 174 TKG 2021 Anrufe und elektronische Nachrichten, und das schützt auch Unternehmer. Dazu kommt das Standesrecht für Immobilienmakler: Es verlangt unter anderem das Einverständnis des Verfügungsberechtigten für die Vermittlung und verbietet unlautere Abwerbung.

Zur Einordnung, ohne Anspruch auf Vollständigkeit:

• Die Rechtsprechung in Deutschland ist nicht einheitlich. Ein Teil der Gerichte sieht in einer Telefonnummer im Inserat eine Anrufmöglichkeit für Kaufinteressenten, nicht aber für das Anbieten der eigenen Vermittlung. Andere Stimmen sehen schon das anders.
• In Österreich wird veröffentlichte Erreichbarkeit nicht als Einwilligung in Werbung verstanden.
• Ein Hinweis wie "keine Makleranfragen" verändert die Lage deutlich.

Wer ganz sicher gehen will, kontaktiert nur dort, wo eine Einwilligung vorliegt. Alles andere ist eine Abwägung, die Sie selbst treffen und dokumentieren.

Welche Wege zulässig sein können

Der Brief

Der postalische Weg gilt in beiden Ländern als der am wenigsten angreifbare Weg, solange der Empfänger nicht erkennbar widersprochen hat. In Deutschland ist ein Brief nicht in § 7 Abs. 2 UWG aufgeführt, kann aber nach § 7 Abs. 1 UWG als unzumutbare Belästigung gelten, wenn erkennbar ist, dass der Empfänger keine solche Werbung wünscht. Bei einem Inserat mit "keine Makler" ist das erkennbar. Für Österreich ist der Brief nicht im TKG geregelt; hier gelten Datenschutz und Lauterkeitsrecht.

Datenschutzrechtlich brauchen Sie zusätzlich eine saubere Information des Empfängers über Herkunft der Daten und Zweck (Art. 14 DSGVO) und müssen einem Widerspruch nachkommen. Die Prüfpunkte dazu stehen im Ratgeber Datenschutz bei der Akquise.

Der Flyer mit Objektbezug

Ein Flyer ist ein Brief in kurzer Form. Entscheidend ist der Bezug zum konkreten Objekt statt eines Serienwurfs an ganze Strassenzüge. Der Eigentümer erkennt, dass sich jemand mit seinem Angebot beschäftigt hat. Aus Sicht des Eigentümers ist das etwas anderes als Werbung für ein beliebiges Maklerbüro.

Die Anfrage für einen echten Suchkunden

Wenn Sie einen konkreten Suchkunden haben, dessen Wünsche zum Objekt passen, ist eine Anfrage für diesen Kunden etwas anderes als eine Akquise für Ihr Büro. Das gilt aber nur, wenn der Suchkunde wirklich existiert und das Gespräch ihm dient. Wird die Anfrage zum Vorwand, um das Mandat anzusprechen, verliert sie ihren Schutz. Wie weit dieser Weg im Einzelfall trägt, ist umstritten.

Das Gespräch, das der Eigentümer selbst sucht

Reagiert ein Eigentümer von sich aus, etwa auf Ihren Flyer, oder bittet er ausdrücklich um Rückruf, ändert sich die Lage. Halten Sie die Einwilligung dann schriftlich fest und bewahren Sie sie auf. Wie Sie dieses Gespräch vorbereiten, beschreibt der Ratgeber Alleinauftrag gewinnen.

Objektbezug statt Massenansprache

Ein Schreiben mit Objektbezug unterscheidet sich vom Serienbrief in drei Punkten:

1. Es nennt das Objekt und zeigt, dass Sie es kennen: Lage, Objektart, ungefähre Grösse.
2. Es bietet etwas Konkretes an, etwa eine Einordnung des Angebotspreises gegen Vergleichsobjekte der Region.
3. Es lässt dem Empfänger eine einfache Antwort, auch "bitte nicht mehr schreiben".

Der letzte Punkt ist kein Höflichkeitsdetail. Er schützt Sie, weil Sie damit Widersprüche entgegennehmen und umsetzen können.

Was in den Flyer gehört

• Absender: Name, Büro, Anschrift, Erreichbarkeit. Keine Verschleierung.
• Bezug: Objektart und Lage in einem Satz, ohne Details, die nur aus einem Gespräch stammen könnten.
• Anlass und Datenherkunft: Sie haben das öffentlich publizierte Inserat gesehen. Das gehört offen in den Text und erfüllt zugleich einen Teil der Informationspflicht.
• Konkretes Angebot: zum Beispiel eine Preiseinordnung, ein Vergleich mit Objekten der Region, eine Einschätzung der Nachfrage. Keine Versprechen über Verkaufspreis oder Dauer.
• Weg zur Antwort: Telefon oder E-Mail, über die der Eigentümer Sie erreicht, nicht umgekehrt.
• Hinweis auf Widerspruch: Wer keine weitere Post möchte, sagt es kurz und wird vermerkt.
• Kein Druck: Keine Fristen, keine Aussagen wie "Ihr Objekt verkauft sich so nicht".

Aufbau, Mustertext und Pflichtangaben im Detail zeigt der Ratgeber Eigentümer-Flyer.

Was Sie nicht tun sollten

• Keine Anruf-Automatik und keine Serienanrufe an Privatanbieter aus einer Liste.
• Keine standardisierten Nachrichten-Vorlagen für Portalpostfächer, E-Mail oder Messenger. Auch wenn der Kanal technisch offen ist, gelten Nachrichten dort in Deutschland als elektronische Post mit Einwilligungspflicht.
• Keine Massenansprache nach Liste. Hundert gleiche Schreiben mit eingesetztem Namen sind kein Objektbezug.
• Keine Ansprache bei erkennbarem Widerspruch. Bei "keine Makler" lassen Sie das Objekt aus.
• Keine Ansprache bei laufendem Maklermandat. Vor allem in Österreich begrenzt das Standesrecht die Einflussnahme auf ein bestehendes Vermittlungsverhältnis.
• Keine unbelegten Aussagen über Ihre Erfolge, Käuferlisten oder Preise.

Ablauf im Team

Dokumentieren Sie, wer wann welches Objekt angeschrieben hat, und halten Sie Widersprüche und Ausschlüsse fest. Eine gemeinsame Statuslogik am Inserat verhindert Doppelansprache und schafft die Grundlage, um Anfragen später nachzuvollziehen. Die Wertüberlegung dazu finden Sie im Ratgeber Mandatswert und Akquisekosten. Wie Sie Privatangebote vorab erkennen, steht in Privatangebote erkennen.

reAccess und der Flyer

reAccess erzeugt den Flyer direkt aus dem Inserat in Ihrer Gestaltung; eine Automatik, die Eigentümer anschreibt, gibt es nicht. Wenn Sie den Ablauf an Ihren eigenen Regionen sehen möchten, können Sie reAccess 10 Tage kostenlos testen.