Wer in Österreich Objekte akquiriert, arbeitet nach anderen Regeln als die Kollegen in Deutschland, auch wenn die Inserate ähnlich aussehen. Regionen heissen Bezirke, das Telefon ist für Werbung strenger tabu, das Standesrecht ist ausdrücklicher, und die Provision ist gedeckelt. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was in Österreich anders ist und wie Sie Ihre Akquise darauf ausrichten. Er ist keine Rechtsberatung.
Kurzfazit
- Planen Sie nach politischen Bezirken und Statutarstädten, nicht nach deutschen Kreisen.
- Werbeanrufe ohne vorherige Einwilligung verbietet § 174 TKG 2021, auch gegenüber Unternehmern; Werbe-E-Mails und SMS an Privatanbieter brauchen ebenfalls eine Einwilligung. Eine Telefonnummer im Inserat ändert daran nichts.
- Der Brief ist der etablierte Weg. Er fällt nicht unter das TKG; Datenschutz und Standesrecht gelten trotzdem.
- Die Provision für den Verkauf ist bei üblichen Kaufpreisen auf 3 % je Seite zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt, und vor dem Maklervertrag mit Verbrauchern steht die Nebenkostenübersicht.
Bezirke statt Kreise
Österreich ist in politische Bezirke gegliedert. Dazu kommen die Statutarstädte wie Graz, Linz, Salzburg oder Innsbruck, die selbst Bezirksaufgaben erfüllen. Wien ist Bundesland und Stadt zugleich und in Gemeindebezirke unterteilt. Für die Akquise ist der Bezirk die natürliche Planungseinheit: gross genug für eine sinnvolle Menge an Inseraten, klein genug, um ihn wirklich zu kennen.
- Städte und Speckgürtel: viele Wohnungen, viel Bewegung, viele Mitbewerber.
- Ländliche Bezirke: weniger Inserate, mehr Häuser und Grundstücke, längere Wege.
- Grenzen: Ihr Einzugsgebiet endet selten an der Bezirksgrenze. Kombinieren Sie Nachbarbezirke.
Kennzahlen je Bezirk, darunter die Zahl der Kauf-Inserate, Privatanteil, Liegezeit und Angebotspreise, finden Sie öffentlich unter /marktdaten. Wie Sie daraus Ihre Regionen wählen, steht im Ratgeber Regionen auswählen.
Was anders ist als in Deutschland
| Thema | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Planungseinheit | Kreise und kreisfreie Städte | Bezirke und Statutarstädte |
| Werbeanruf | bei Verbrauchern nur mit ausdrücklicher Einwilligung (§ 7 UWG) | nur mit vorheriger Einwilligung, auch bei Unternehmern (§ 174 TKG 2021) |
| Brief | zulässig, solange nicht erkennbar unerwünscht | nicht im TKG geregelt; Datenschutz und Standesrecht gelten |
| Standesrecht | keine vergleichbare Regel zur Akquise | Immobilienmaklerverordnung: Einverständnis des Verfügungsberechtigten, kein unlauteres Abwerben |
| Provision Verkauf | frei vereinbar, bei Wohnung und Einfamilienhaus Halbteilung mit Verbrauchern | gedeckelt, bei üblichen Kaufpreisen 3 % je Seite zuzüglich Umsatzsteuer |
| Vor dem Maklervertrag | Textform bei Wohnung und Einfamilienhaus | schriftliche Nebenkostenübersicht für Verbraucher (§ 30b KSchG) |
| Grundbuch | Einsicht nur mit berechtigtem Interesse | öffentlich einsehbar |
| Vermietung | Bestellerprinzip seit 2015 | Erstauftraggeberprinzip seit Juli 2023 |
Telefon und E-Mail: § 174 TKG 2021
§ 174 TKG 2021 verbietet Anrufe zu Werbezwecken ohne vorherige Einwilligung, nicht nur gegenüber Verbrauchern, sondern auch gegenüber Unternehmern. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist schon die Anbahnung eines Vertrags Werbung, und veröffentlichte Telefonnummern sind keine Einwilligung. Für E-Mails und SMS gilt dasselbe; die Ausnahme für eigene Kunden hilft bei Privatanbietern nicht. Die Strafen reichen bis 100'000 EUR für Anrufe und bis 50'000 EUR für E-Mails.
Die Datenschutzbehörde hat 2025 das Akquiseinteresse eines Maklers als berechtigtes Interesse anerkannt und zugleich klargestellt: Steht im Inserat, dass Makler nicht erwünscht sind, kippt die Abwägung.
Der Brief als Weg
Der Brief fällt nicht unter § 174 TKG. Datenschutzrechtlich trägt ihn das berechtigte Interesse; das Bundesverwaltungsgericht hat 2020 sogar Akquisebriefe gebilligt, die auf Grundbuchdaten beruhten. Die Voraussetzungen sind dieselben wie in Deutschland: Objektbezug, Datenschutzinformation nach Art. 14 DSGVO, ein einfacher Weg zum Widerspruch und kein Brief, wenn das Inserat Makler ausschliesst. Aufbau und Mustertext finden Sie im Ratgeber Eigentümer-Flyer, die Grundsätze der Ansprache im Ratgeber Privatanbieter ansprechen.
Standesrecht: Einverständnis und kein Abwerben
Die Immobilienmaklerverordnung erlaubt die Vermittlung nur mit Einverständnis des Verfügungsberechtigten. Ein Privatangebot Interessenten anzubieten, bevor der Eigentümer zugestimmt hat, scheidet damit aus. Dazu kommt das Verbot unlauterer Abwerbung: Hat ein Kollege einen aufrechten Alleinvermittlungsauftrag, schliessen Sie über dasselbe Objekt keinen eigenen Vertrag. Erkennbare Maklerinserate gehören deshalb nicht in Ihre Akquiseliste.
Maklergesetz, Provision und Nebenkostenübersicht
Das Maklergesetz regelt den Maklervertrag, die Immobilienmaklerverordnung die Höchstprovision. Für den Verkauf liegt sie bei üblichen Kaufpreisen bei 3 % je Seite zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Beispiel mit einem frei gewählten Kaufpreis von 300'000 EUR: 9'000 EUR netto, 10'800 EUR brutto je Seite. In Österreich ist der Makler häufig für beide Seiten tätig.
Vor Abschluss des Maklervertrags mit einem Verbraucher verlangt § 30b KSchG eine schriftliche Übersicht: alle voraussichtlichen Kosten des Geschäfts samt Provision und den Hinweis, ob Sie für beide Seiten tätig sein können. Vorlagen dafür geben der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer und der ÖVI heraus. Wer die Übersicht vorbereitet mitbringt, hat im Erstgespräch ein Dokument in der Hand statt einer Rechtfertigung. Wie Sie dieses Gespräch führen, zeigt der Ratgeber Privatverkauf oder Makler.
Das Erstauftraggeberprinzip betrifft nur die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Verkauf bleibt es bei Provisionen beider Seiten im Rahmen der Höchstsätze.
So richten Sie die Akquise in Österreich aus
- Bezirke wählen: Kernbezirk und Nachbarn, mit den Kennzahlen aus /marktdaten.
- Ausschlüsse zuerst: Inserate mit "keine Makler", erkennbare Maklerinserate, bekannte Alleinvermittlungsaufträge.
- Brief oder Flyer mit Objektbezug, mit Art.-14-Information und Widerspruchsweg.
- Erstgespräch vorbereiten: Preiseinordnung und Nebenkostenübersicht.
- Dokumentieren: Antworten, Einwilligungen und Widersprüche, sichtbar für das ganze Team.
reAccess in Österreich
reAccess erfasst öffentlich publizierte Kauf-Inserate in Österreich je Bezirk und Statutarstadt, erkennt Privatanbieter, führt Dubletten zusammen und zeigt Historie und Preisvergleich in Euro. Den Kontakt stellen Sie per Flyer oder Brief direkt aus dem Inserat her; Anruf-Links und E-Mail-Vorlagen gibt es in Österreich bewusst nicht. Sie buchen Bezirke für jeweils 30 Tage, ohne Jahresvertrag, die Preise stehen auf der Startseite. Wenn Sie Ihre Bezirke ansehen möchten, können Sie reAccess 10 Tage kostenlos testen. Mehr zur Funktion: Privatangebote finden und Akquise-Software für Makler.